Zulässigkeit von Bauvorhaben

Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplanes

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder eines Vorhaben- und Erschließungsplans ist ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig, wenn es seinen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung - Straßenanbindung, Ver- und Entsorgung - gesichert ist. Ob ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, erfahren Sie bei Ihrer zuständigen Gemeinde.

Die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden mittlerer und geringer Höhe einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen bedarf nach § 67 Bauordnung NRW keiner Baugenehmigung, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht und weitere Voraussetzungen des § 67 BauO NRW erfüllt sind (sog. Freistellung). Der Bauwillige kann entscheiden, ob er sein Bauvorhaben baugenehmigungsfrei durchführt oder aber einen Bauantrag stellt und somit ein Baugenehmigungsverfahren durchführen lassen will.

Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Garagen und Carports sowie Nebenanlagen wie z. B. Gartenhäuschen und Gewächshäuser zulässig. Entscheidungskriterium ist die städtebauliche Ordnung; so werden im Regelfall im Vorgartenbereich keine Garagen, Carports und Nebenanlagen zugelassen!

Liegt ein Verstoß gegen die Festsetzung eines Bebaungsplanes vor, ist die Erteilung einer Ausnahme oder einer Befreiung unter bestimmten Voraussetzungen (§ 31 BauGB) möglich. Ausnahmen können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes sind jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden. So ist eine Befreiung nur dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und beispielsweise die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde.

Die Zulässigkeit von Art und Maß der baulichen Nutzungen in den im Bebauungsplan festgesetzen Baugebieten regelt sich nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der jeweils geltenden Fassung. In einem allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO 1990) sind beispielsweise Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen zugelassen werden.

Vorhaben während der Planaufstellung

Vorhaben sind während der Aufstellung eines Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplanes zulässig, wenn:

die öffentliche Auslegung durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange beteiligt worden sind,
anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht,
der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und
die Erschließung gesichert ist.

Vor Durchführung der öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange kann ein Vorhaben zugelassen werden, wenn die übrigen vorgenannten Voraussetzungen vorliegen. Den betroffenen Bürgern und berührten Trägern öffentlicher Belange ist vor Erteilung der Genehmigung Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Vorhaben im unbeplanten Innenbereich

Ohne Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Unter eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils versteht man einen Bebauungskomplex innerhalb einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen baulichen Anlagen ein gewisses Gewicht besitzt und eine organische Siedlungsstruktur aufweist. Das Vorhandensein von nur wenigen Häusern stellt noch keinen Ortsteil dar.

Für das Einfügen sind folgende Kriterien maßgeblich:

Art der Nutzung (z. B. Wohnhaus im Wohngebiet)
Maß der Nutzung (Zahl der Geschosse, Gebäudehöhe, Ausnutzung des Grundstücks)
Bauweise (z. B. Einzel- oder Reihenhausbebauung) und
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll (Bautiefe und Abstand von der Straße).

Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebes dient, städtebaulich vertretbar ist und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Zudem müssen die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt bleiben (dies ist z. B. im Einzelfall nachzuweisen, wenn der Bau eines Wohnhauses in unmittelbarer Nähe einer Eisenbahnlinie geplant wird) und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Weitere Zulässigkeitsvoraussetzungen sind, dass durch das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sind und dass das Einvernehmen der Stadt bzw. Gemeinde vorliegt; diese darf das Einvernehmen aber nur aus städtebaulichen Gründen versagen.

Vorhaben im Außenbereich

Im planungsrechtlichen Außenbereich ist das Bauen im Regelfall unzulässig - außer für privilegierte Vorhaben (z. B. Landwirtschaft). Der Gesetzgeber sieht aber auf der Basis des erweiterten Bestandschutzes verschiedene begünstigte Vorhaben vor, die im Einzelfall zugelassen werden können. So sind u.a. angemessene bauliche Erweiterungen vorhandener Wohngebäude im Außenbereich zulässig, wobei im Familienverbund eine zweite Wohnung geschaffen werden darf. Weiterhin ist in den letzten Jahren zur Unterstützung des Strukturwandels in der Landwirtschaft ein rechtlicher Rahmen geschaffen worden, bisher landwirtschaftlich privilegiert genutzte legale Gebäude einer neuen Nutzung zuzuführen. Die Nutzungsänderung setzt einen substanziellen Erhalt des Gebäudes voraus. Die äußere Gestalt muss im Wesentlichen erhalten bleiben. Weitere Voraussetzungen für eine derartige Nutzungsänderung sind u.a., dass das Betriebsgebäude vor dem 27.08.1996 errichtet wurde, das Gebäude zum räumlich-funktionalen Zusammenhang der Hofstelle gehört und die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt. Diese Kriterien gelten sowohl für eine Nutzungsänderung in Gewerbe als auch in Wohnen, wobei die Anzahl der zusätzlichen Wohnungen beschränkt ist.

Im Außenbereich ist auch das Einvernehmen der Stadt bzw. Gemeinde zum Bauvorhaben erforderlich. Bevor aber für ein Bauvorhaben im Außenbereich ein Bauantrag gestellt wird, ist unbedingt eine Bauberatung bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde (Kreis Euskirchen, Stadt Euskirchen, Stadt Mechernich) zu empfehlen!

Privilegiert sind beispielsweise Vorhaben, die

einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen,
einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen,
dem Fernmeldewesen, der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dienen,
wegen seiner besonderen Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll,
der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, eines Gartenbaubetriebes oder eines Tierhaltungsbetriebes nach §35 Abs.1 Nr.4 BauGB dient.
der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dienen.

(Aufzählung ist nicht abschließend)

Neben den privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB sind auch die aus dem Gedanken des Bestandsschutzes heraus entwickelten, sog. teilprivilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB zulässig:

die Änderung der bisherigen Nutzung eines landwirtschaftlich genutzten Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen auch zu einer Mietwohnung (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB),
die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes unter bestimmten Voraussetzungen (§ 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB),
die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle (§ 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB),
die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient (§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB),
die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB)
die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebes, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist (§ 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB).

Zulässigkeit von Bauvorhaben